Новости города БезФормата.Ru
Нефтекамск
Главные новости
 
Задать вопрос?

Продажа недвижимости ИП является предпринимательством

Если гражданин является ИП, то грань между его предпринимательским и личным доходом при продаже имущества может оказаться очень зыбкой. Поэтому нередко возникает вопрос: каким же налогом облагать полученный доход? Ведь всегда есть соблазн заплатить налоги в меньшем размере.
Чтобы понять, платить Вам "предпринимательские" налоги или НДФЛ как обычному гражданину, или вообще ничего не платить, надо определить, имеет ли реализованное имущество отношение к Вашей предпринимательской деятельности.

Ситуация:

  • ФНС России провела камеральную проверку налоговой декларации по УСН индивидуального предпринимателя. В ходе этой проверки было обнаружено, что ИП занизил налоговую базу, поскольку не включил в нее доход от реализации нежилого помещения. Данное помещение не было предназначено для использования в личных или семейных целях, не связанных с предпринимательством. ИП извлекал доход из этого помещения, сдавая его в аренду под размещение магазина.
  • Проверяющие назначили ИП штраф и доначислили налог, уплачиваемый в связи с применением УСН.
  • Предприниматель с такими выводами не согласился и обратился в суд.
  • Верховный Суд в определении по делу № А70-7612/2016 признал предпринимательством продажу недвижимости , приобретенную ИП еще до его регистрации.
  • Судьи поддержали позицию налоговиков , которые обязали ИП включить в базу обложения УСН доход ИП от реализации нежилого помещения, которое использовалось налогоплательщиком в предпринимательской деятельности. О результатах этого судебного разбирательства проинформировала ФНС России.
  • Суды трех инстанций признали правомерными выводы налогового органа . Они указали, что недвижимость была куплена и затем продана предпринимателем как физическим лицом. Но использовалась  в предпринимательской деятельности и имела статус нежилого помещения. Поэтому полученные доходы необходимо включать в налоговую базу по УСН.
  • Решение окончательное и обжалованию не подлежит. На него будут ссылаться налоговики при рассмотрении аналогичных дел .

     

  • Имущество продано в период ведения предпринимательской деятельности.
  • СИТУАЦИЯ 1. Продажа имущества является предпринимательским доходом.

    СИТУАЦИЯ 2. Продажа имущества является непредпринимательским доходом.

    Об этом, в частности, свидетельствуют следующие факты:

  • договор купли-продажи заключен с Вами не как с гражданином, а как с ИП;
  • Вы продаете имущество, учтенное в ИП-деятельности в качестве ОС;
  • Вы продаете недвижимость, в отношении которой ранее подавали заявление об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц в связи с ее использованием в предпринимательской деятельности;
  • Ваш основной вид деятельности (согласно ЕГРИП) связан с проданным имуществом (к примеру, операции с недвижимостью, если продана недвижимость, продажа автомобилей или перевозки, если продан транспорт);
  • Вы декларируете доход от использования имущества именно как предпринимательский доход (например, от сдачи в аренду помещения);
  • Вы эксплуатируете имущество в своей деятельности (допустим, используете под офис/склад или развозите на своем автомобиле товары).
  • Узнать об этом налоговики смогут, изучив Вашу банковскую выписку или запросив у Вас документы (адрес принадлежащего Вам помещения может значиться на товарных накладных, а личный автомобиль, используемый в предпринимательской деятельности, можно "вычислить" по путевым листам);

  • Вы уменьшаете базу по "предпринимательскому" налогу на сумму личных налогов (например, на транспортный налог);
  • Вы продаете купленное ранее имущество, которое вряд ли можно использовать в личных целях (например, нежилое помещение);
  • Вы продаете купленное ранее имущество, которое не использовали в личных целях (например, несколько квартир). То есть можно сделать вывод, что оно было приобретено Вами исключительно для перепродажи.
  • В подобных случаях доход от продажи имущества облагается в соответствии с применяемым Вами как ИП режимом налогообложения. То есть если Вы применяете УСНО, то и доход от сделки включаете в налоговую базу по УСНО независимо от того, сколько лет владели проданным имуществом.

    Скорее всего, со стороны налоговиков не будет претензий, если Вы квалифицируете доход от продажи имущества как свой личный доход в следующих ситуациях:

  • Вы продаете собственное жилье или нежилую недвижимость, которую использовали в личных целях (к примеру, гараж).
  • Примечание. Если у Вас есть машина, то налоговики, вероятнее всего, не будут предъявлять претензий к продаже гаража. Но если проданный Вами гараж имеет большую площадь, то придирок со стороны налоговиков не избежать - они попытаются доказать, что такое имущество не может использоваться исключительно в личных целях;

  • Вы продаете имущество, доставшееся Вам в порядке наследования или дарения, которое не использовали в своей деятельности.То есть если продажа имущества носит единичный характер и не имеет отношения к Вашей ИП-деятельности, то доход от этой продажи назвать предпринимательским можно с очень большой натяжкой.Соответственно, данный доход облагается, как у обычного гражданина.
  •  

  • Имущество продано после утраты статуса ИП.
  • Если на момент продажи имущества, которое было в собственности более 3 лет, гражданин уже утратил статус ИП, но ранее это имущество использовалось в его предпринимательской деятельности, то полученный доход от продажи такого имущества подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ.
  • При этом не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, и какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Ведь, применяя, например, ОСНО или "доходно-расходную" УСНО, предприниматель переносил стоимость имущества на расходы, уменьшающие налоговую базу, посредством начисления амортизации, если имущество было учтено в качестве ОС. А применение УСНО (с любым объектом) или патентной системы изначально предполагает льготное налогообложение.
    Более того, бывший ИП не имеет права на какие-либо вычеты по НДФЛ при продаже имущества, ранее используемого в предпринимательской деятельности, независимо от применяемого ранее режима налогообложения, так как предоставление вычетов будет равноценно повторному уменьшению налоговой базы.
  • Соответственно, весь доход от продажи имущества облагается НДФЛ по ставке 13%.
  • Особый случай - недвижимость/земля изъята.
  • Если Вы распрощались со своей недвижимостью или земельным участком не по собственной воле , а в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, то Вы имеете право на вычет в размере выкупной стоимости этого имущества.
  • Поскольку НК РФ не установлено никаких ограничений в отношении изъятого имущества , то есть неважно, использовалось оно в предпринимательской деятельности или нет, является ли гражданин на момент изъятия предпринимателем или нет, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ .
  • Если с момента утраты статуса ИП прошло больше 3 лет и Вы решили продать имущество, ранее используемое в Вашей предпринимательской деятельности, то налоговики вряд ли смогут доказать причастность продаваемого имущества к Вашей бывшей деятельности.
  • Если же Вы только собираетесь "сворачивать" свою ИП-деятельность и хотите продать какое-либо имущество, которое Вы потом не планируете использовать в личных целях, то сделайте это еще до "закрытия" ИП.
  •  

    СОВЕТ:

  • Если Вы применяли ОСНО и "доходно-расходную" УСНО и по каким-либо причинам не включали имущество в состав ОС (в ситуации, когда имущество выступало в роли именно основного средства), а налоговики впоследствии доначислили Вам налог как от продажи имущества, имеющего отношение к бывшей ИП-деятельности, подайте уточненки за период Вашего предпринимательства, включив в расходы амортизацию имущества. И одновременно - заявление на возврат налога (если не прошло еще 3 лет).
  • А если имущество не имело никакого отношения к Вашей прошлой предпринимательской деятельности, то действуем так же, как описано в ситуации 2.
  •  

    В Орджоникидзевском районе ведется работа по выявлению граждан, уклоняющихся от уплаты налогов на доходы от сдачи в аренду помещений - Администрация гор.округа УфаАдминистрация Орджоникидзевского района городского округа город Уфа в тесном сотрудничестве с Управлением Федеральной налоговой службы России по Республике Башкортостан ведет работу по выявлению граждан,
    01.08.2017 Администрация гор.округа Уфа
    Об изменениях в налогообложении имущества организаций рассказали на вебинаре с участием специалистов ФНС России - УФНС Республики БашкортостанО новых правилах исчисления налога на имущество организаций и заполнения форм налоговой отчётности рассказали на вебинаре для налогоплательщиков с участием представителей Управления налогообложения имущества ФНС России.
    01.08.2017 УФНС Республики Башкортостан
    Налоговые уведомления с суммой менее 100 рублей направляться не будут - Администрация гор.округа УфаОбязанность по исчислению имущественных налогов с физических лиц (налога на имущество физических лиц, транспортного и земельного налогов) возлагается на налоговый орган,
    27.07.2017 Администрация гор.округа Уфа
    В Республике Башкортостан налоговые органы подвели итоги деятельности по легализации доходов - УФНС Республики БашкортостанЗадачей налоговых органов является обеспечение полной уплаты налогов в бюджет.
    26.07.2017 УФНС Республики Башкортостан
    Задачей налоговых органов является обеспечение полной уплаты налогов в бюджет.
    26.07.2017 Ассоциация организаций предпринимательства
    Задачей налоговых органов является обеспечение полной уплаты налогов в бюджет.
    26.07.2017 Ассоциация организаций предпринимательства
    Платите налоги вовремя! - Администрация гор.округа УфаВ этом году имущественные налоги (земля, имущество, транспорт) исчислены за 2016 год, уплатить их физические лица обязаны не позднее 1 декабря 2017 года.
    25.07.2017 Администрация гор.округа Уфа
    17 июля 2017 года наступает срок уплаты НДФЛ с доходов, полученных в 2016 году - Администрация гор.округа Уфа17 июля 2017 года последний день уплаты налога на доходы физических лиц за 2016 год с доходов, задекларированных по форме 3-НДФЛ.
    17.07.2017 Администрация гор.округа Уфа
    Фото: соцсети - Комсомольская правда УфаТело 44-летнего мужчины с признаками насильственной смерти передали родным в ночь на 2 января Павел КРАЙНОВ На днях появилась информация о том, что в ночь на 2 января в Уфе,
    18.01.2018 Комсомольская правда Уфа
    В СУ СКР по Республике Башкортостан завершили расследование уголовного дела по обвинению адвоката в покушении на мошенничество - Следственный комитетСледственным управлением СКР России по Республике Башкортостан завершено расследование уголовного дела по материалам УФСБ России по РБ по обвинению 40-летнего адвоката Адвокатской палаты Республики Башкортостан в соверше
    17.01.2018 Следственный комитет
    Нападавшие сейчас сами в больнице. Фото из соцсетей - Комсомольская правда Уфа"КП" узнала, что молодые люди рассказывают на допросах Вероника РАНГУЛОВА - Только представьте на минуту, кем надо быть, чтобы бить ножом по голове беззащитного 10-летнего ребенка, - говорит знакомый полицейский,
    18.01.2018 Комсомольская правда Уфа
    askar_aktileu - Комсомольская правда Уфа
    Более 50 человек погибли при возгорании автобуса в Казахстане
    Выжить удалось лишь пятерым пассажирам, остальные люди сгорели [видео] Екатерина БЕЛОКОНОВА В Актюбинской области Казахстана в результате возгорания рейсового автобуса погибли 52 человека.
    Комсомольская правда Уфа
    От автобуса остался только остов, пассажиры же сгорели заживо. Фото: КЧС МВД РК - Комсомольская правда Уфа
    Почему 52 пассажира автобуса Шымкент-Казань так просто заживо сгорели в салоне
    Журналисты «КП» вместе с экспертами разбирались в причинах пожара и выясняли,
    Комсомольская правда Уфа
    Дети проходят через тот самый турникет, через который 15 января прошли нападавшие. Фото: Сергей ТРЕТЬЯКОВ - Комсомольская правда Уфа
    В пермской школе, где произошла кровавая резня, возобновились занятия
    Ученики четвертого «б» класса будут заниматься в кабинете музыки Андрей МАТЛИН - А у нас сегодня урок физкультуры!
    Комсомольская правда Уфа
    Притча возвращается на сцену - Уфимские Ведомости- Ты петлю на меня накинь да задави... - Вообще-то не петлю, а петлю, - перебивает Азата Маликова худрук Молодежного театра Мусалим Кульбаев.
    18.01.2018 Уфимские Ведомости
    Двойника Аллы Пугачевой изобразил Томас Роулендсон, английский художник, карикатурист и книжный иллюстратор - Комсомольская правда Уфа«КП» протестировала программу поиска двойников на российских знаменитостях [фото] Петр СИМОНОВ Есть такая теория, что каждый человек имеет минимум 7 двойников.
    18.01.2018 Комсомольская правда Уфа
    Башкирский писатель-сатирик Марсель Салимов удостоен международной премии имени Эрнеста Хемингуэя в Канаде - БашинформБашкирский писатель-сатирик Марсель Салимов удостоен международной премии имени Эрнеста Хемингуэя в Канаде Фото: Анастасия Кондратьева,
    18.01.2018 Башинформ
    nagrada - Стерлитамакский рабочий
    На радость всем соседям
    Определены победители конкурса по благоустройству Вероятно, капризы природы стали причиной того, что участников ежегодного конкурса «Новогодний Стерлитамак», который проводится для жителей отдалённых территорий,
    Стерлитамакский рабочий
    stolovay - Стерлитамакский рабочий
    Завтрак в «Ковчеге»
    Открылась столовая для бездомных Рядом с домом – контейнер для мусора.
    Стерлитамакский рабочий
    otepel - Стерлитамакский рабочий
    Крещенская купель – на Ашкадаре
    В ночь на 19 января православные верующие отмечают Крещение Господне. На Ашкадаре возле городского пляжа будет организована купель.
    Стерлитамакский рабочий
    И стала шайба «Золотой»… - Уфимские Ведомости…Выбивая коньками ледяную крошку, хоккеисты разворачиваются для очередной атаки.
    18.01.2018 Уфимские Ведомости
    Болельщики пришли поддержать любимую команду Фото: Кирилл ПЕНКИН - Комсомольская правда УфаУфимские хоккеисты разобрали по запчастям гостей из Подольска – 4:1 Рустам МАКСЮТОВ rustam_maksiutov «Соскучились!» - главный лейтмотив домашнего матча «Салавата Юлаева» против подольского «Витязя».
    18.01.2018 Комсомольская правда Уфа
    С первенства республики - с «золотом» (видео) - Администрации г. о. Сибай0 В Уфе прошло первенство Башкортостана по настольному теннису. В нем приняли участие более 300 теннисистов в разных возрастных категориях.
    18.01.2018 Администрации г. о. Сибай
    Южноуральский горнолыжный курорт – столица фристайла и сноуборда - Комсомольская правда Уфа
    Южноуральский горнолыжный курорт – столица фристайла и сноуборда
    Горнолыжный курорт «Солнечная долина» успешно начал этот сезон, успев заявить о себе, попав в десятку лучших горнолыжных курортов России* В календаре мероприятий курорта стоят крупнейшие всероссийские мероприятия,
    Комсомольская правда Уфа
    Полет конструкторской мысли - Уфимские Ведомости
    Полет конструкторской мысли
    В Центре детского технического творчества «Биктырыш» прошел турнир «Игры роботов»: девять команд сразились на поле шорт-трека.
    Уфимские Ведомости
    Будем, как Харламов! - Уфимские Ведомости
    Будем, как Харламов!
    В Уфе проходят соревнования в рамках ежегодного турнира Всероссийского клуба юных хоккеистов «Золотая шайба».
    Уфимские Ведомости
    Рустэм Хамитов обсудил перспективные инвестпроекты с руководством промышленных компаний - БашинформРустэм Хамитов обсудил перспективные инвестпроекты с руководством промышленных компаний Фото:
    18.01.2018 Башинформ
    В целях обеспечения безопасного проведения крещенских купаний МЧС рекомендует - ГУ МЧС России по РБЧтобы праздник не омрачился несчастным случаем, Главное управление МЧС России по Республике Башкортостан напоминает, что запрещено: - купание без представителей служб спасения и медицинских работников;
    18.01.2018 ГУ МЧС России по РБ
    Прокуратура г. Нефтекамска добилась судебного решения о строительстве водопровода в с. Ташкиново.
    18.01.2018 Прокуратура РБ
    Баба Рая не из робкого десятка. Активная жительница Благовещенского района уже прославилась на всю Россию из-за видеоролика, в котором она топором делала зарубки на трассе и посыпала дорогу песком.
    18.01.2018 ГТРК Башкортостан
    Башкирский гандбольный клуб «УГНТУ-ВНЗМ» готовится к очередным матчам чемпионата России среди команд Суперлиги - БСТПервую половину января уфимцы посвятили сборам в Челябинской области. Сейчас "нефтяники" готовятся к субботнему матчу, который сыграют на выезде.
    18.01.2018 БСТ