Продажа недвижимости ИП является предпринимательством

Если гражданин является ИП, то грань между его предпринимательским и личным доходом при продаже имущества может оказаться очень зыбкой. Поэтому нередко возникает вопрос: каким же налогом облагать полученный доход? Ведь всегда есть соблазн заплатить налоги в меньшем размере.
Чтобы понять, платить Вам "предпринимательские" налоги или НДФЛ как обычному гражданину, или вообще ничего не платить, надо определить, имеет ли реализованное имущество отношение к Вашей предпринимательской деятельности.

Ситуация:

  • ФНС России провела камеральную проверку налоговой декларации по УСН индивидуального предпринимателя. В ходе этой проверки было обнаружено, что ИП занизил налоговую базу, поскольку не включил в нее доход от реализации нежилого помещения. Данное помещение не было предназначено для использования в личных или семейных целях, не связанных с предпринимательством. ИП извлекал доход из этого помещения, сдавая его в аренду под размещение магазина.
  • Проверяющие назначили ИП штраф и доначислили налог, уплачиваемый в связи с применением УСН.
  • Предприниматель с такими выводами не согласился и обратился в суд.
  • Верховный Суд в определении по делу № А70-7612/2016 признал предпринимательством продажу недвижимости , приобретенную ИП еще до его регистрации.
  • Судьи поддержали позицию налоговиков , которые обязали ИП включить в базу обложения УСН доход ИП от реализации нежилого помещения, которое использовалось налогоплательщиком в предпринимательской деятельности. О результатах этого судебного разбирательства проинформировала ФНС России.
  • Суды трех инстанций признали правомерными выводы налогового органа . Они указали, что недвижимость была куплена и затем продана предпринимателем как физическим лицом. Но использовалась  в предпринимательской деятельности и имела статус нежилого помещения. Поэтому полученные доходы необходимо включать в налоговую базу по УСН.
  • Решение окончательное и обжалованию не подлежит. На него будут ссылаться налоговики при рассмотрении аналогичных дел .

     

  • Имущество продано в период ведения предпринимательской деятельности.
  • СИТУАЦИЯ 1. Продажа имущества является предпринимательским доходом.

    СИТУАЦИЯ 2. Продажа имущества является непредпринимательским доходом.

    Об этом, в частности, свидетельствуют следующие факты:

  • договор купли-продажи заключен с Вами не как с гражданином, а как с ИП;
  • Вы продаете имущество, учтенное в ИП-деятельности в качестве ОС;
  • Вы продаете недвижимость, в отношении которой ранее подавали заявление об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц в связи с ее использованием в предпринимательской деятельности;
  • Ваш основной вид деятельности (согласно ЕГРИП) связан с проданным имуществом (к примеру, операции с недвижимостью, если продана недвижимость, продажа автомобилей или перевозки, если продан транспорт);
  • Вы декларируете доход от использования имущества именно как предпринимательский доход (например, от сдачи в аренду помещения);
  • Вы эксплуатируете имущество в своей деятельности (допустим, используете под офис/склад или развозите на своем автомобиле товары).
  • Узнать об этом налоговики смогут, изучив Вашу банковскую выписку или запросив у Вас документы (адрес принадлежащего Вам помещения может значиться на товарных накладных, а личный автомобиль, используемый в предпринимательской деятельности, можно "вычислить" по путевым листам);

  • Вы уменьшаете базу по "предпринимательскому" налогу на сумму личных налогов (например, на транспортный налог);
  • Вы продаете купленное ранее имущество, которое вряд ли можно использовать в личных целях (например, нежилое помещение);
  • Вы продаете купленное ранее имущество, которое не использовали в личных целях (например, несколько квартир). То есть можно сделать вывод, что оно было приобретено Вами исключительно для перепродажи.
  • В подобных случаях доход от продажи имущества облагается в соответствии с применяемым Вами как ИП режимом налогообложения. То есть если Вы применяете УСНО, то и доход от сделки включаете в налоговую базу по УСНО независимо от того, сколько лет владели проданным имуществом.

    Скорее всего, со стороны налоговиков не будет претензий, если Вы квалифицируете доход от продажи имущества как свой личный доход в следующих ситуациях:

  • Вы продаете собственное жилье или нежилую недвижимость, которую использовали в личных целях (к примеру, гараж).
  • Примечание. Если у Вас есть машина, то налоговики, вероятнее всего, не будут предъявлять претензий к продаже гаража. Но если проданный Вами гараж имеет большую площадь, то придирок со стороны налоговиков не избежать - они попытаются доказать, что такое имущество не может использоваться исключительно в личных целях;

  • Вы продаете имущество, доставшееся Вам в порядке наследования или дарения, которое не использовали в своей деятельности.То есть если продажа имущества носит единичный характер и не имеет отношения к Вашей ИП-деятельности, то доход от этой продажи назвать предпринимательским можно с очень большой натяжкой.Соответственно, данный доход облагается, как у обычного гражданина.
  •  

  • Имущество продано после утраты статуса ИП.
  • Если на момент продажи имущества, которое было в собственности более 3 лет, гражданин уже утратил статус ИП, но ранее это имущество использовалось в его предпринимательской деятельности, то полученный доход от продажи такого имущества подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ.
  • При этом не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, и какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Ведь, применяя, например, ОСНО или "доходно-расходную" УСНО, предприниматель переносил стоимость имущества на расходы, уменьшающие налоговую базу, посредством начисления амортизации, если имущество было учтено в качестве ОС. А применение УСНО (с любым объектом) или патентной системы изначально предполагает льготное налогообложение.
    Более того, бывший ИП не имеет права на какие-либо вычеты по НДФЛ при продаже имущества, ранее используемого в предпринимательской деятельности, независимо от применяемого ранее режима налогообложения, так как предоставление вычетов будет равноценно повторному уменьшению налоговой базы.
  • Соответственно, весь доход от продажи имущества облагается НДФЛ по ставке 13%.
  • Особый случай - недвижимость/земля изъята.
  • Если Вы распрощались со своей недвижимостью или земельным участком не по собственной воле , а в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, то Вы имеете право на вычет в размере выкупной стоимости этого имущества.
  • Поскольку НК РФ не установлено никаких ограничений в отношении изъятого имущества , то есть неважно, использовалось оно в предпринимательской деятельности или нет, является ли гражданин на момент изъятия предпринимателем или нет, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ .
  • Если с момента утраты статуса ИП прошло больше 3 лет и Вы решили продать имущество, ранее используемое в Вашей предпринимательской деятельности, то налоговики вряд ли смогут доказать причастность продаваемого имущества к Вашей бывшей деятельности.
  • Если же Вы только собираетесь "сворачивать" свою ИП-деятельность и хотите продать какое-либо имущество, которое Вы потом не планируете использовать в личных целях, то сделайте это еще до "закрытия" ИП.
  •  

    СОВЕТ:

  • Если Вы применяли ОСНО и "доходно-расходную" УСНО и по каким-либо причинам не включали имущество в состав ОС (в ситуации, когда имущество выступало в роли именно основного средства), а налоговики впоследствии доначислили Вам налог как от продажи имущества, имеющего отношение к бывшей ИП-деятельности, подайте уточненки за период Вашего предпринимательства, включив в расходы амортизацию имущества. И одновременно - заявление на возврат налога (если не прошло еще 3 лет).
  • А если имущество не имело никакого отношения к Вашей прошлой предпринимательской деятельности, то действуем так же, как описано в ситуации 2.
  •  

     
    По теме
    В Орджоникидзевском районе ведется работа по выявлению граждан, уклоняющихся от уплаты налогов на доходы от сдачи в аренду помещений - Администрация гор.округа Уфа Администрация Орджоникидзевского района городского округа город Уфа в тесном сотрудничестве с Управлением Федеральной налоговой службы России по Республике Башкортостан ведет работу по выявлению граждан,
    01.08.2017
    Об изменениях в налогообложении имущества организаций рассказали на вебинаре с участием специалистов ФНС России - УФНС Республики Башкортостан О новых правилах исчисления налога на имущество организаций и заполнения форм налоговой отчётности рассказали на вебинаре для налогоплательщиков с участием представителей Управления налогообложения имущества ФНС России.
    01.08.2017
    Налоговые уведомления с суммой менее 100 рублей направляться не будут - Администрация гор.округа Уфа Обязанность по исчислению имущественных налогов с физических лиц (налога на имущество физических лиц, транспортного и земельного налогов) возлагается на налоговый орган,
    27.07.2017
     
     
    Платите налоги вовремя! - Администрация гор.округа Уфа В этом году имущественные налоги (земля, имущество, транспорт) исчислены за 2016 год, уплатить их физические лица обязаны не позднее 1 декабря 2017 года.
    25.07.2017
    Утром 11 июля на 125 км федеральной автодороги Уфа—Оренбург вблизи г.Стерлитамака в кювете был обнаружен труп пешехода.
    13.07.2018 Газета Победа
    структурных подразделений социальной сферы городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан с 16 по 22 июля 2018г.
    16.07.2018 Администрация г. Нефтекамск
    Очередной раз Октябрьский принимал одно из главных культурных событий этого лета – «Марафон классической музыки», организованный продюсерским центром «Ян» совместно с компанией «Уфанет».
    16.07.2018 Администрация г. Октябрьский
    Об открытиях одной фотоэкспедиции Мы продолжаем рассказ нашего фотокорреспондента Тамары Андреевой  о фотоэкспедиции «Природа.
    13.07.2018 Стерлитамакский рабочий
    Сегодня исполняется 95 лет со дня рождения великого российского характерного артиста Николай ГЕРАСИМОВ ОТ ПУГОНЬКИНА - К ПИРОЖКОВУ Михаил Пуговкин появился на свет в деревне Рамешки в Ярославской области,
    13.07.2018 Комсомольская правда Уфа
    Все мы, конечно, огорчились, когда на ЧМ-2018 сборная России не смогла пробиться дальше 1/4 финала (к хорошему быстро привыкаешь).
    13.07.2018 Стерлитамакский рабочий
    Продолжается прием заявок на конкурс "Самое красивое село Республики Башкортостан" - Совет муниципальных образований Ассоциация «Совет муниципальных образований Республики Башкортостан» совместно с Ассоциацией молодых депутатов и ГУП ТРК «Башкортостан» продолжает прием заявок на конкурс «Самое красивое село Республики Башкортостан».
    16.07.2018 Совет муниципальных образований
    В Октябрьском районе стартовал фестиваль цветов «Мой красочный, цветной Октябрьский район!» - Администрация городского округа Уфа Фестиваль проводится в рамках Года  семьи в Республике Башкортостан с целью инициирования творческого подхода к государственным проектам, формирования общей экологической культуры,
    15.07.2018 Администрация городского округа Уфа
    Обстановка на автодорогах Республики Башкортостан по состоянию на 07:00,  16.07.2018 г. Автомобильные дороги Республики Башкортостан находятся в режиме повседневной деятельности.
    16.07.2018 Комитет по транспорту и дорожному хозяйству
    В городском округе город Стерлитамак сложилась напряженная ситуацию во взаимоотношениях по осуществлению поставки тепловой энергии для коммунальной услуги отопление и горячее водоснабжение от теплоснабжающей организации
    15.07.2018 SterlitamakCity.Ru