Новости города БезФормата.Ru
Нефтекамск
Главные новости
 
Задать вопрос?

Продажа недвижимости ИП является предпринимательством

Если гражданин является ИП, то грань между его предпринимательским и личным доходом при продаже имущества может оказаться очень зыбкой. Поэтому нередко возникает вопрос: каким же налогом облагать полученный доход? Ведь всегда есть соблазн заплатить налоги в меньшем размере.
Чтобы понять, платить Вам "предпринимательские" налоги или НДФЛ как обычному гражданину, или вообще ничего не платить, надо определить, имеет ли реализованное имущество отношение к Вашей предпринимательской деятельности.

Ситуация:

  • ФНС России провела камеральную проверку налоговой декларации по УСН индивидуального предпринимателя. В ходе этой проверки было обнаружено, что ИП занизил налоговую базу, поскольку не включил в нее доход от реализации нежилого помещения. Данное помещение не было предназначено для использования в личных или семейных целях, не связанных с предпринимательством. ИП извлекал доход из этого помещения, сдавая его в аренду под размещение магазина.
  • Проверяющие назначили ИП штраф и доначислили налог, уплачиваемый в связи с применением УСН.
  • Предприниматель с такими выводами не согласился и обратился в суд.
  • Верховный Суд в определении по делу № А70-7612/2016 признал предпринимательством продажу недвижимости , приобретенную ИП еще до его регистрации.
  • Судьи поддержали позицию налоговиков , которые обязали ИП включить в базу обложения УСН доход ИП от реализации нежилого помещения, которое использовалось налогоплательщиком в предпринимательской деятельности. О результатах этого судебного разбирательства проинформировала ФНС России.
  • Суды трех инстанций признали правомерными выводы налогового органа . Они указали, что недвижимость была куплена и затем продана предпринимателем как физическим лицом. Но использовалась  в предпринимательской деятельности и имела статус нежилого помещения. Поэтому полученные доходы необходимо включать в налоговую базу по УСН.
  • Решение окончательное и обжалованию не подлежит. На него будут ссылаться налоговики при рассмотрении аналогичных дел .

     

  • Имущество продано в период ведения предпринимательской деятельности.
  • СИТУАЦИЯ 1. Продажа имущества является предпринимательским доходом.

    СИТУАЦИЯ 2. Продажа имущества является непредпринимательским доходом.

    Об этом, в частности, свидетельствуют следующие факты:

  • договор купли-продажи заключен с Вами не как с гражданином, а как с ИП;
  • Вы продаете имущество, учтенное в ИП-деятельности в качестве ОС;
  • Вы продаете недвижимость, в отношении которой ранее подавали заявление об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц в связи с ее использованием в предпринимательской деятельности;
  • Ваш основной вид деятельности (согласно ЕГРИП) связан с проданным имуществом (к примеру, операции с недвижимостью, если продана недвижимость, продажа автомобилей или перевозки, если продан транспорт);
  • Вы декларируете доход от использования имущества именно как предпринимательский доход (например, от сдачи в аренду помещения);
  • Вы эксплуатируете имущество в своей деятельности (допустим, используете под офис/склад или развозите на своем автомобиле товары).
  • Узнать об этом налоговики смогут, изучив Вашу банковскую выписку или запросив у Вас документы (адрес принадлежащего Вам помещения может значиться на товарных накладных, а личный автомобиль, используемый в предпринимательской деятельности, можно "вычислить" по путевым листам);

  • Вы уменьшаете базу по "предпринимательскому" налогу на сумму личных налогов (например, на транспортный налог);
  • Вы продаете купленное ранее имущество, которое вряд ли можно использовать в личных целях (например, нежилое помещение);
  • Вы продаете купленное ранее имущество, которое не использовали в личных целях (например, несколько квартир). То есть можно сделать вывод, что оно было приобретено Вами исключительно для перепродажи.
  • В подобных случаях доход от продажи имущества облагается в соответствии с применяемым Вами как ИП режимом налогообложения. То есть если Вы применяете УСНО, то и доход от сделки включаете в налоговую базу по УСНО независимо от того, сколько лет владели проданным имуществом.

    Скорее всего, со стороны налоговиков не будет претензий, если Вы квалифицируете доход от продажи имущества как свой личный доход в следующих ситуациях:

  • Вы продаете собственное жилье или нежилую недвижимость, которую использовали в личных целях (к примеру, гараж).
  • Примечание. Если у Вас есть машина, то налоговики, вероятнее всего, не будут предъявлять претензий к продаже гаража. Но если проданный Вами гараж имеет большую площадь, то придирок со стороны налоговиков не избежать - они попытаются доказать, что такое имущество не может использоваться исключительно в личных целях;

  • Вы продаете имущество, доставшееся Вам в порядке наследования или дарения, которое не использовали в своей деятельности.То есть если продажа имущества носит единичный характер и не имеет отношения к Вашей ИП-деятельности, то доход от этой продажи назвать предпринимательским можно с очень большой натяжкой.Соответственно, данный доход облагается, как у обычного гражданина.
  •  

  • Имущество продано после утраты статуса ИП.
  • Если на момент продажи имущества, которое было в собственности более 3 лет, гражданин уже утратил статус ИП, но ранее это имущество использовалось в его предпринимательской деятельности, то полученный доход от продажи такого имущества подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ.
  • При этом не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, и какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Ведь, применяя, например, ОСНО или "доходно-расходную" УСНО, предприниматель переносил стоимость имущества на расходы, уменьшающие налоговую базу, посредством начисления амортизации, если имущество было учтено в качестве ОС. А применение УСНО (с любым объектом) или патентной системы изначально предполагает льготное налогообложение.
    Более того, бывший ИП не имеет права на какие-либо вычеты по НДФЛ при продаже имущества, ранее используемого в предпринимательской деятельности, независимо от применяемого ранее режима налогообложения, так как предоставление вычетов будет равноценно повторному уменьшению налоговой базы.
  • Соответственно, весь доход от продажи имущества облагается НДФЛ по ставке 13%.
  • Особый случай - недвижимость/земля изъята.
  • Если Вы распрощались со своей недвижимостью или земельным участком не по собственной воле , а в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, то Вы имеете право на вычет в размере выкупной стоимости этого имущества.
  • Поскольку НК РФ не установлено никаких ограничений в отношении изъятого имущества , то есть неважно, использовалось оно в предпринимательской деятельности или нет, является ли гражданин на момент изъятия предпринимателем или нет, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ .
  • Если с момента утраты статуса ИП прошло больше 3 лет и Вы решили продать имущество, ранее используемое в Вашей предпринимательской деятельности, то налоговики вряд ли смогут доказать причастность продаваемого имущества к Вашей бывшей деятельности.
  • Если же Вы только собираетесь "сворачивать" свою ИП-деятельность и хотите продать какое-либо имущество, которое Вы потом не планируете использовать в личных целях, то сделайте это еще до "закрытия" ИП.
  •  

    СОВЕТ:

  • Если Вы применяли ОСНО и "доходно-расходную" УСНО и по каким-либо причинам не включали имущество в состав ОС (в ситуации, когда имущество выступало в роли именно основного средства), а налоговики впоследствии доначислили Вам налог как от продажи имущества, имеющего отношение к бывшей ИП-деятельности, подайте уточненки за период Вашего предпринимательства, включив в расходы амортизацию имущества. И одновременно - заявление на возврат налога (если не прошло еще 3 лет).
  • А если имущество не имело никакого отношения к Вашей прошлой предпринимательской деятельности, то действуем так же, как описано в ситуации 2.
  •  

    В Орджоникидзевском районе ведется работа по выявлению граждан, уклоняющихся от уплаты налогов на доходы от сдачи в аренду помещений - Администрация гор.округа УфаАдминистрация Орджоникидзевского района городского округа город Уфа в тесном сотрудничестве с Управлением Федеральной налоговой службы России по Республике Башкортостан ведет работу по выявлению граждан,
    01.08.2017 Администрация гор.округа Уфа
    Об изменениях в налогообложении имущества организаций рассказали на вебинаре с участием специалистов ФНС России - УФНС Республики БашкортостанО новых правилах исчисления налога на имущество организаций и заполнения форм налоговой отчётности рассказали на вебинаре для налогоплательщиков с участием представителей Управления налогообложения имущества ФНС России.
    01.08.2017 УФНС Республики Башкортостан
    Налоговые уведомления с суммой менее 100 рублей направляться не будут - Администрация гор.округа УфаОбязанность по исчислению имущественных налогов с физических лиц (налога на имущество физических лиц, транспортного и земельного налогов) возлагается на налоговый орган,
    27.07.2017 Администрация гор.округа Уфа
    В Республике Башкортостан налоговые органы подвели итоги деятельности по легализации доходов - УФНС Республики БашкортостанЗадачей налоговых органов является обеспечение полной уплаты налогов в бюджет.
    26.07.2017 УФНС Республики Башкортостан
    Задачей налоговых органов является обеспечение полной уплаты налогов в бюджет.
    26.07.2017 Ассоциация организаций предпринимательства
    Задачей налоговых органов является обеспечение полной уплаты налогов в бюджет.
    26.07.2017 Ассоциация организаций предпринимательства
    Платите налоги вовремя! - Администрация гор.округа УфаВ этом году имущественные налоги (земля, имущество, транспорт) исчислены за 2016 год, уплатить их физические лица обязаны не позднее 1 декабря 2017 года.
    25.07.2017 Администрация гор.округа Уфа
    17 июля 2017 года наступает срок уплаты НДФЛ с доходов, полученных в 2016 году - Администрация гор.округа Уфа17 июля 2017 года последний день уплаты налога на доходы физических лиц за 2016 год с доходов, задекларированных по форме 3-НДФЛ.
    17.07.2017 Администрация гор.округа Уфа
    Розыск: В Башкирии ищут водителя, насмерть сбившего пешехода - Tdnu.Rupiabay.com В Башкирии в Белебеевском районе в семь часов вечера произошло смертельное ДТП в селе Аксаково.
    18.11.2017 Tdnu.Ru
    На трассе в Башкирии «Форд» насмерть сбил пенсионера - Tdnu.RuГосавтоинспекция РБ По предварительной информации, пенсионер перебегал проезжую часть в неустановленном месте перед близко идущим транспортом.
    18.11.2017 Tdnu.Ru
    В Уфе школьницы устроили жестокую потасовку - БСТВ социальных сетях появился ролик, снятый возле одной из столичных школ. На нём видно, как дерутся две девочки, а остальные дети спокойно наблюдают за конфликтом.
    18.11.2017 БСТ
    По предварительной информации, мужчина выстрелил ненароком - Комсомольская правда Уфа
    В Башкирии прокурор застрелил судью на охоте
    Медики, диагностировав клиническую смерть, госпитализировали пострадавшего,
    Комсомольская правда Уфа
    Официально Ольга Алисова признана виновной. Теперь ей предстоит 3 года тюрьмы в колонии-поселения Фото: Дина КАРПИЦКАЯ - Комсомольская правда Уфа
    Женщине, сбившей "пьяного мальчика", суд дал три года колонии
    Кроме того, ее обязали выплатить семье погибшего Алеши Шимко 2 500 000 рублей [видео] Дина КАРПИЦКАЯ kp_ru_msk Сегодня 17 ноября 2017 года суд города Железнодорожный поставил точку в деле о ДТП ,
    Комсомольская правда Уфа
    Депутат Наталья Поклонская - Комсомольская правда Уфа
    Поклонская выступила за пожизненный тюремный срок для вербовщиков террористов
    А Кадыров и вовсе предложил наказывать вербовщиков суровее, чем самих боевиков Роман ГОЛОВАНОВ Госдума взялась ужесточить наказание для вербовщиков террористов.
    Комсомольская правда Уфа
    CUQ56ALccc4 - Управление культуры г. Кумертау17 ноября 2017 года Центральной библиотекой города Кумертау был организован методический выезд в сельскую библиотеку-филиал №2 с.Маячный.
    17.11.2017 Управление культуры г. Кумертау
    Делегация Башкортостана приняла участие в конференции «О региональной политике Российского военно-исторического общества» в Санкт-Петербурге - Bashkortostan.RuВ Санкт-Петербурге продолжает свою работу Санкт-Петербургский международный культурный форум.
    18.11.2017 Bashkortostan.Ru
    В Уфе состоялся IV городской фестиваль «Русская песня» - Администрация гор.округа Уфа17 ноября в Городском Дворце культуры состоялся IV Открытый городской фестиваль «Русская песня», главными целями которого являются - возрождение, сохранение и приумножение самобытного народного художественного творчества,
    18.11.2017 Администрация гор.округа Уфа
    Близкий друг рассказал о судьбе могилы «Иванушки» Олега Яковлева - Комсомольская правда Уфа
    Близкий друг рассказал о судьбе могилы «Иванушки» Олега Яковлева
    18 ноября артисту исполнилось бы 48 лет Алина ЧЕРНОВА Недавно СМИ всколыхнула новость - мошенники собирают деньги на памятник покойному исполнителю Олегу Яковлеву.
    Комсомольская правда Уфа
    Не вещь, не предмет, а живое существо! - Стерлитамакский рабочий
    Не вещь, не предмет, а живое существо!
    За хвостатых есть кому вступиться? Федеральный  законопроект «Об ответственном обращении с животными» – документ с трудной судьбой.
    Стерлитамакский рабочий
    Мчится сквозь время мечтой очарованный всадник - Вечерняя Уфа
    Мчится сквозь время мечтой очарованный всадник
    Ноябрь, сумерки, непогода. Дождевые капли уже не танцуют, ударяясь о раскрытые зонты, а устало падают - дождь льет с самого утра.
    Вечерняя Уфа
    Ятып ҡалғансы, атып ҡал. В Уфе возрождается стрельба из традиционного лука - ProUfu.RuВ отремонтированном тире представлены фрагменты истории боевого лука. Лучше выстрелить, чем отлежаться Современный мир все больше обращается к знаниям и занятиям прошлого, когда человек многого добивался сам,
    17.11.2017 ProUfu.Ru
    JPG Файл - МВД РБВ Уфе прошел кубок, посвященный памяти генерал-лейтенанта милиции Владимира Рыленко, который на протяжении долгого времени возглавлял министерство внутренних дел республики.
    17.11.2017 МВД РБ
    Четвертое поражение подряд: «Салават Юлаев» уступил «Локомотиву» в овертайме - БашинформЧетвертое поражение подряд: «Салават Юлаев» уступил «Локомотиву» в овертайме Фото: КХЛ Четвертое поражение подряд: «Салават Юлаев» уступил «Локомотиву» в овертайме Фото: КХЛ УФА, 17 ноя 2017.
    18.11.2017 Башинформ
    Изображение к странице «Центр спортивной жизни Кумертау» - Кумертауское время
    Центр спортивной жизни Кумертау
    Сегодня свой юбилей празднует СОК «Прометей» – любимое место многих горожан, уважающих спорт.
    Кумертауское время
    Ветераны легкой атлетики республики добиваются успехов - Ветеран Башкортостана
    Ветераны легкой атлетики республики добиваются успехов
    Ветераны спорта в этом году получили возможность поучаствовать в своих «пенсионерских» соревнованиях.
    Ветеран Башкортостана
    Сборная Перу по футболу стала 32-м участником ЧМ-2018 - Комсомольская правда Уфа
    Участники Чемпионата мира по футболу 2018 года в России: полный список команд окончательно определился
    Последним, 32-м участником ЧМ-2018 стала перуанская сборная. В Перу объявили выходной день Сергей КИРИЛЛОВ 16 ноября определился полный список команд-участниц Чемпионата мира по футболу 2018 года в России .
    Комсомольская правда Уфа
    Мэрия Уфы получила иск на сумму 2 миллиарда рублей. Данный иск последовал от компании «Стройинвест».
    18.11.2017 Спутник ФМ
    В Якутии ищут пропавшего вахтовика из Уфы Владимира Серкова - ProUfu.RuФото группы . РОО "Поиск детей - Уфа" (Башкортостан) / vk.com В городе Ленске в Якутии разыскивают пропавшего 49-летнего Владимира Серкова.
    18.11.2017 ProUfu.Ru
    Делегация Башкортостана приняла участие в конференции «О региональной политике Российского военно-исторического общества» в Санкт-Петербурге - Bashkortostan.RuВ Санкт-Петербурге продолжает свою работу Санкт-Петербургский международный культурный форум.
    18.11.2017 Bashkortostan.Ru
    Розыск: В Башкирии ищут водителя, насмерть сбившего пешехода - Tdnu.Rupiabay.com В Башкирии в Белебеевском районе в семь часов вечера произошло смертельное ДТП в селе Аксаково.
    18.11.2017 Tdnu.Ru
    В Республиканском музее Боевой Славы прошел II-ой ежегодный фестиваль мультфильмов «BashMult» - Bashkortostan.Ru18 ноября 2017 года в Республиканском музее Боевой Славы прошел II-ой ежегодный фестиваль мультфильмов «BashMult».
    18.11.2017 Bashkortostan.Ru