Новости города БезФормата.Ru
Нефтекамск
Главные новости
 
Задать вопрос?

Продажа недвижимости ИП является предпринимательством

Если гражданин является ИП, то грань между его предпринимательским и личным доходом при продаже имущества может оказаться очень зыбкой. Поэтому нередко возникает вопрос: каким же налогом облагать полученный доход? Ведь всегда есть соблазн заплатить налоги в меньшем размере.
Чтобы понять, платить Вам "предпринимательские" налоги или НДФЛ как обычному гражданину, или вообще ничего не платить, надо определить, имеет ли реализованное имущество отношение к Вашей предпринимательской деятельности.

Ситуация:

  • ФНС России провела камеральную проверку налоговой декларации по УСН индивидуального предпринимателя. В ходе этой проверки было обнаружено, что ИП занизил налоговую базу, поскольку не включил в нее доход от реализации нежилого помещения. Данное помещение не было предназначено для использования в личных или семейных целях, не связанных с предпринимательством. ИП извлекал доход из этого помещения, сдавая его в аренду под размещение магазина.
  • Проверяющие назначили ИП штраф и доначислили налог, уплачиваемый в связи с применением УСН.
  • Предприниматель с такими выводами не согласился и обратился в суд.
  • Верховный Суд в определении по делу № А70-7612/2016 признал предпринимательством продажу недвижимости , приобретенную ИП еще до его регистрации.
  • Судьи поддержали позицию налоговиков , которые обязали ИП включить в базу обложения УСН доход ИП от реализации нежилого помещения, которое использовалось налогоплательщиком в предпринимательской деятельности. О результатах этого судебного разбирательства проинформировала ФНС России.
  • Суды трех инстанций признали правомерными выводы налогового органа . Они указали, что недвижимость была куплена и затем продана предпринимателем как физическим лицом. Но использовалась  в предпринимательской деятельности и имела статус нежилого помещения. Поэтому полученные доходы необходимо включать в налоговую базу по УСН.
  • Решение окончательное и обжалованию не подлежит. На него будут ссылаться налоговики при рассмотрении аналогичных дел .

     

  • Имущество продано в период ведения предпринимательской деятельности.
  • СИТУАЦИЯ 1. Продажа имущества является предпринимательским доходом.

    СИТУАЦИЯ 2. Продажа имущества является непредпринимательским доходом.

    Об этом, в частности, свидетельствуют следующие факты:

  • договор купли-продажи заключен с Вами не как с гражданином, а как с ИП;
  • Вы продаете имущество, учтенное в ИП-деятельности в качестве ОС;
  • Вы продаете недвижимость, в отношении которой ранее подавали заявление об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц в связи с ее использованием в предпринимательской деятельности;
  • Ваш основной вид деятельности (согласно ЕГРИП) связан с проданным имуществом (к примеру, операции с недвижимостью, если продана недвижимость, продажа автомобилей или перевозки, если продан транспорт);
  • Вы декларируете доход от использования имущества именно как предпринимательский доход (например, от сдачи в аренду помещения);
  • Вы эксплуатируете имущество в своей деятельности (допустим, используете под офис/склад или развозите на своем автомобиле товары).
  • Узнать об этом налоговики смогут, изучив Вашу банковскую выписку или запросив у Вас документы (адрес принадлежащего Вам помещения может значиться на товарных накладных, а личный автомобиль, используемый в предпринимательской деятельности, можно "вычислить" по путевым листам);

  • Вы уменьшаете базу по "предпринимательскому" налогу на сумму личных налогов (например, на транспортный налог);
  • Вы продаете купленное ранее имущество, которое вряд ли можно использовать в личных целях (например, нежилое помещение);
  • Вы продаете купленное ранее имущество, которое не использовали в личных целях (например, несколько квартир). То есть можно сделать вывод, что оно было приобретено Вами исключительно для перепродажи.
  • В подобных случаях доход от продажи имущества облагается в соответствии с применяемым Вами как ИП режимом налогообложения. То есть если Вы применяете УСНО, то и доход от сделки включаете в налоговую базу по УСНО независимо от того, сколько лет владели проданным имуществом.

    Скорее всего, со стороны налоговиков не будет претензий, если Вы квалифицируете доход от продажи имущества как свой личный доход в следующих ситуациях:

  • Вы продаете собственное жилье или нежилую недвижимость, которую использовали в личных целях (к примеру, гараж).
  • Примечание. Если у Вас есть машина, то налоговики, вероятнее всего, не будут предъявлять претензий к продаже гаража. Но если проданный Вами гараж имеет большую площадь, то придирок со стороны налоговиков не избежать - они попытаются доказать, что такое имущество не может использоваться исключительно в личных целях;

  • Вы продаете имущество, доставшееся Вам в порядке наследования или дарения, которое не использовали в своей деятельности.То есть если продажа имущества носит единичный характер и не имеет отношения к Вашей ИП-деятельности, то доход от этой продажи назвать предпринимательским можно с очень большой натяжкой.Соответственно, данный доход облагается, как у обычного гражданина.
  •  

  • Имущество продано после утраты статуса ИП.
  • Если на момент продажи имущества, которое было в собственности более 3 лет, гражданин уже утратил статус ИП, но ранее это имущество использовалось в его предпринимательской деятельности, то полученный доход от продажи такого имущества подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ.
  • При этом не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, и какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Ведь, применяя, например, ОСНО или "доходно-расходную" УСНО, предприниматель переносил стоимость имущества на расходы, уменьшающие налоговую базу, посредством начисления амортизации, если имущество было учтено в качестве ОС. А применение УСНО (с любым объектом) или патентной системы изначально предполагает льготное налогообложение.
    Более того, бывший ИП не имеет права на какие-либо вычеты по НДФЛ при продаже имущества, ранее используемого в предпринимательской деятельности, независимо от применяемого ранее режима налогообложения, так как предоставление вычетов будет равноценно повторному уменьшению налоговой базы.
  • Соответственно, весь доход от продажи имущества облагается НДФЛ по ставке 13%.
  • Особый случай - недвижимость/земля изъята.
  • Если Вы распрощались со своей недвижимостью или земельным участком не по собственной воле , а в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, то Вы имеете право на вычет в размере выкупной стоимости этого имущества.
  • Поскольку НК РФ не установлено никаких ограничений в отношении изъятого имущества , то есть неважно, использовалось оно в предпринимательской деятельности или нет, является ли гражданин на момент изъятия предпринимателем или нет, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ .
  • Если с момента утраты статуса ИП прошло больше 3 лет и Вы решили продать имущество, ранее используемое в Вашей предпринимательской деятельности, то налоговики вряд ли смогут доказать причастность продаваемого имущества к Вашей бывшей деятельности.
  • Если же Вы только собираетесь "сворачивать" свою ИП-деятельность и хотите продать какое-либо имущество, которое Вы потом не планируете использовать в личных целях, то сделайте это еще до "закрытия" ИП.
  •  

    СОВЕТ:

  • Если Вы применяли ОСНО и "доходно-расходную" УСНО и по каким-либо причинам не включали имущество в состав ОС (в ситуации, когда имущество выступало в роли именно основного средства), а налоговики впоследствии доначислили Вам налог как от продажи имущества, имеющего отношение к бывшей ИП-деятельности, подайте уточненки за период Вашего предпринимательства, включив в расходы амортизацию имущества. И одновременно - заявление на возврат налога (если не прошло еще 3 лет).
  • А если имущество не имело никакого отношения к Вашей прошлой предпринимательской деятельности, то действуем так же, как описано в ситуации 2.
  •  

    В Орджоникидзевском районе ведется работа по выявлению граждан, уклоняющихся от уплаты налогов на доходы от сдачи в аренду помещений - Администрация гор.округа УфаАдминистрация Орджоникидзевского района городского округа город Уфа в тесном сотрудничестве с Управлением Федеральной налоговой службы России по Республике Башкортостан ведет работу по выявлению граждан,
    01.08.2017 Администрация гор.округа Уфа
    Об изменениях в налогообложении имущества организаций рассказали на вебинаре с участием специалистов ФНС России - УФНС Республики БашкортостанО новых правилах исчисления налога на имущество организаций и заполнения форм налоговой отчётности рассказали на вебинаре для налогоплательщиков с участием представителей Управления налогообложения имущества ФНС России.
    01.08.2017 УФНС Республики Башкортостан
    Налоговые уведомления с суммой менее 100 рублей направляться не будут - Администрация гор.округа УфаОбязанность по исчислению имущественных налогов с физических лиц (налога на имущество физических лиц, транспортного и земельного налогов) возлагается на налоговый орган,
    27.07.2017 Администрация гор.округа Уфа
    В Республике Башкортостан налоговые органы подвели итоги деятельности по легализации доходов - УФНС Республики БашкортостанЗадачей налоговых органов является обеспечение полной уплаты налогов в бюджет.
    26.07.2017 УФНС Республики Башкортостан
    Задачей налоговых органов является обеспечение полной уплаты налогов в бюджет.
    26.07.2017 Ассоциация организаций предпринимательства
    Задачей налоговых органов является обеспечение полной уплаты налогов в бюджет.
    26.07.2017 Ассоциация организаций предпринимательства
    Платите налоги вовремя! - Администрация гор.округа УфаВ этом году имущественные налоги (земля, имущество, транспорт) исчислены за 2016 год, уплатить их физические лица обязаны не позднее 1 декабря 2017 года.
    25.07.2017 Администрация гор.округа Уфа
    17 июля 2017 года наступает срок уплаты НДФЛ с доходов, полученных в 2016 году - Администрация гор.округа Уфа17 июля 2017 года последний день уплаты налога на доходы физических лиц за 2016 год с доходов, задекларированных по форме 3-НДФЛ.
    17.07.2017 Администрация гор.округа Уфа
    В Республике Башкортостан завершено расследование уголовного дела в отношении сотрудников уголовного розыска города Нефтекамска по обвинению в превышении должностных полномочий по факту избиения местного жителя - Следственный комитетСледственными органами Следственного комитета Российской Федерации по Республике Башкортостан завершено расследование уголовного дела в отношении 43-летнего начальника уголовного розыска отдела МВД России по городу Нефте
    20.09.2017 Следственный комитет
    JPG Файл - МВД РБДесять лет назад в поле неподалеку от села Первомайское прозвучали выстрелы.
    20.09.2017 МВД РБ
    В Уфе пёс без намордника набросился на 6-летнего мальчика - БСТВечером 19 сентября в парке северной части города на 6-летнего мальчика набросился пёс.
    19.09.2017 БСТ
    В Башкортостане пьяная ссора супругов закончилась гибелью жены - Уфимские Вести
    В Башкортостане пьяная ссора супругов закончилась гибелью жены
    Семейный конфликт в Буздякском районе Республики Башкортостан (РБ) расследуют сейчас в Следственном комитете России по РБ.
    Уфимские Вести
    Богдана воспитывает бабушка - Комсомольская правда Уфа
    Светлана Хоркина поддержала 11-летнего мальчика из Башкирии в проекте «Ты супер! Танцы»
    Подросток очень надеется на победу Эльвина АПАРИНА true_kpru Попасть на популярное шоу - мечта многих юных талантов.
    Комсомольская правда Уфа
    В Мелеузе сотрудник ЖЭУ предстанет перед судом - Уфимские Вести
    В Мелеузе сотрудник ЖЭУ предстанет перед судом
    Мастер жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ) города Мелеуз (Башкортостан) понесет ответственность за травму, которую получил 11-летний ребенок.
    Уфимские Вести
    В Башкортостане III конкурс вокалистов имени Гали Хамзина принимает заявки - БашинформУФА, 21 сен 2017. /ИА «Башинформ», Лейла Аралбаева/. В Башкортостане вокалистов приглашают к участию в III конкурсе вокалистов имени Гали Хамзина.
    21.09.2017 Башинформ
    УФА, 21 сен 2017. /ИА «Башинформ», Лейла Аралбаева/. 22 сентября в Национальном музее Республики Башкортостан состоится открытие выставки плакатов «Экология памяти».
    21.09.2017 Башинформ
    В Театральную ночь в Уфе ожили Призраки оперы - БашинформВ Театральную ночь в Уфе ожили Призраки оперы Фото: Георгий Шишкин В Театральную ночь в Уфе ожили Призраки оперы Фото: Георгий Шишкин УФА, 19 сен 2017.
    20.09.2017 Башинформ
    zveri - Стерлитамакский рабочий
    Где счастливые собаки с клипсами в ушах?
    Митингующие зоозащитники – не воины, а миротворцы Многострадальный федеральный закон «Об ответственном обращении с животными» никак не примут.
    Стерлитамакский рабочий
    Кармадонское ущелье. Ледяной поток двигался со скоростью 150 километров час. Фото: Владимир ВЕЛЕНГУРИН - Комсомольская правда Уфа
    Детей и жену Сергея Бодрова оберегает найденный им древний амулет
    Исполняется 15 лет с того дня, как в Кармадонском ущелье вместе со съемочной группой исчез любимый актер и режиссер.
    Комсомольская правда Уфа
    kulikov - Стерлитамакский рабочий
    Безграничные возможности
    Коррекционные школы получили сертификаты на спортинвентарь Стерлитамакская коррекционная школа № 25 на днях принимала необычных гостей:
    Стерлитамакский рабочий
    «Олимпиец» - «Уфа»: день матча! - ФК УфаСегодня, 21 сентября, Футбольный клуб «Уфа» начинает борьбу за Кубок России.
    21.09.2017 ФК Уфа
    Новые подробности смертельного ДТП на железнодорожном переезде в Уфе - БСТВ столице нашли владелицу авто, которая якобы подрезала жертву столкновения с поездом в селе Нагаево.
    20.09.2017 БСТ
    IMG_0261.JPG - Администрация г. ОктябрьскийОктябрьский вновь стал площадкой для проведения соревнований по мотокроссу.
    20.09.2017 Администрация г. Октябрьский
    Kulikovv - Стерлитамакский рабочий
    Встреча с чемпионами
    Глава администрации городского округа Владимир Куликов встретился со спортсменами и тренерами, чьи успехи и достижения на международной арене в очередной раз прославили наш Стерлитамак на весь мир!
    Стерлитамакский рабочий
    "Все бегут, бегут, бегут, бегут..." - Вечерняя Уфа
    "Все бегут, бегут, бегут, бегут..."
    Думается, эти строчки в минувшее воскресенье вспомнил не я один. Повод был.
    Вечерняя Уфа
    Отличная погода – отличные результаты - Уфимские Ведомости
    Отличная погода – отличные результаты
    В атмосферу спортивного праздника, развернувшегося на площади перед лайфстайл центром «Башкирия», мог окунуться каждый.
    Уфимские Ведомости
    В Правительстве РБ одобрены изменения  в государственную программу РБ «Экономическое и инвестиционное развитие республики» - Минэконом развитияНа заседании Президиума Правительства РБ, прошедшего 19 сентября 2017 года под председательством Премьер-министра Правительства РБ Рустэма Марданова,
    20.09.2017 Минэконом развития
    Выселили по закону, поступили по-человечески - Делогазета.RU40 собак обживают новые просторные вольеры, а соседи, наконец, могут вздохнуть спокойно.
    20.09.2017 Делогазета.RU
    УФА, 21 сен 2017. /ИА «Башинформ», Лейла Аралбаева/. 22 сентября в Национальном музее Республики Башкортостан состоится открытие выставки плакатов «Экология памяти».
    21.09.2017 Башинформ
    В Уфе более 300 человек вышли на субботник «Чистая республика» - Единая РоссияВ Уфе дан старт экологической акции «Чистая республика». Субботник организован Региональным отделением «Единой России» совместно с Общероссийским народным фронтом.
    20.09.2017 Единая Россия
    Новые подробности смертельного ДТП на железнодорожном переезде в Уфе - БСТВ столице нашли владелицу авто, которая якобы подрезала жертву столкновения с поездом в селе Нагаево.
    20.09.2017 БСТ